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都市計畫公共設施用地專案通盤檢討第八場次專家圓桌會議

  

1071012日第八場次專家學者圓桌會議中,提出兩大議題:1.閒置軍事用地釋出與轉型可行性;2.大型公有土地釋出相關法令配套建議等議題,與會者建議如下:

 

1.有關公有地部分,過去一直有在考慮做儲備工作,因為很多如公益、公共設施等均需要透過儲備土地來進行。儲備土地不外乎有兩種方式:一種是創造土地,如填海造陸的方式;另一種為透過整開來取得到一些土地或是回饋等,這些將來都是登記為公家機關的土地,但近年來較少採取這樣的方式,主要是透過整體開發取得公有地是相當有限的,所以才考慮軍方土地是否可以釋出這樣的思考方向。

2.公營事業的土地雖然可以配合政府的政策來做調整,但公營事業的土地在很多場合其權屬定位為私有地,所以以台糖或台電等公營事業的立場,若可以配合政府政策做調整,應已算釋出相當的善意。

 

3.軍方土地的釋出,背後都有基金的要求,因此雖然釋出的行動已顯示出軍方的善意,但若是為因應公保地跨區整開的結合,恐怕是比較少的。在跨區整開作業方面,為了要能夠推動,往往希望能找到公有地作為母地,這樣在財務方面才能比較可行。所以建議地方政府在盤點人口、公共設施的時候,主要著重盤點公設有多少面積、權屬、類型、現在使用情形,後續再考量是否就整開的範圍,再去詳細盤點有多少公有地,包括市有地、縣有地、國產署、國防部、甚至國營事業等,如果有公有地,再由署裡作為媒介,協助地方政府邀請中央機關一起來開會協調,這樣或許可以比較聚焦,但其區位分布上亦較能配合。

 

4.大型公有地釋出來進行跨區整開其實不是問題,而是有多少地可以釋出?這部分就需要先進行盤點。由於多數公有地都有用途存在,因此或許根本沒有土地可以釋出,拿出來標售的土地是否就是可釋出的也有待思考,而一般標售土地獲得的錢也是無法提供公共設施使用的,因此,建議應該先請國產署、國防部等先表示意見後,再設想可不可以去做開發。

 

5.跨區整開不一定非要公有地,私有的也可以來做調配,公有釋出來的部分,未來可能也還是有配地回去的問題,因此,這個部分可能要先釐清。跨區整開的問題最主要還是在地價差異部分,所有整體開發都有一套回饋的方法,主要都以價值來做計算,在現有制度下,地主可領回土地是以徵收時的價值去計算,因此當地價沒有漲起來的時候,就需要很多的土地,會出現地不夠配地的問題。但是否納進公有地就有足夠土地來分配,是不是能夠配到想要的地,這些其實都跟地價有關係。此外,跨區整開還有一個比較難處理的部分是公平性問題,主要有兩個因素:第一為地價差異;第二為跨區會離開原本的土地位置。

 

6.其實在70年代有很多公設地已經被徵收,但徵收後沒有開發,這也是監察院監督的重點之一,這種公設地只要徵收後沒有使用,就需要還給民眾,但徵收後曾經使用,如廢校,就沒有收回跟廢止的問題,對於像這樣的用地,建議也應該一併納入檢討。

 

7.公設保留地取得方式有兩種,一個是財政手段,一個是規劃手段。我們應該需要把兩者做整合。財政手段其實有許多運作模式,所以如果可以把財政手段進行活化,其實很多問題是可以解決的,如果要完全靠政府預算,是行不通的。Land banking有一些活化的措施。由於土地其實可以進行處分,透過處分就會有一些錢挹注進來,因此,不管是標售或是其他方式都是可行的,換句話說,土地在哪裡就沒那麼關鍵。以瑞典案例而言,他們在進行整開時,除了納入規劃手段之外,也在進行財政的活化。譬如他們將公有地做開發時,像是商辦大樓、百貨公司等其實都是公有地開發的選項,這可以讓錢挹注進來,進一步改善公共設施,若能以立體的方式來思考,或許可以開創一些新的思維。

 

8.國防部在盤點處理制度上可能有一些限制,但仍應該有一個機制去運作,而這就需要納入新思維。舉例來說,公設保留地為什麼一定要用買的呢?用租的、用設定地上權等也都可以,對地主而言,他的所有權還在,對公共設施服務而言又能達到滿足民眾需求,所以,很多時候問題無法解決是因為被制度限制了。

 

9.臺灣目前相關規範是說500坪以下的公有地就可標售,比較大面積的土地就不能標售,建議應該以更彈性的方式來處理。以多少面積為標準來判斷可否標售,因為土地涉及區位問題,應該進一步去思考土地的區位在哪裡,可以用怎樣的土地進行交換,也許我們現在還有很多制度尚未建立,但這是之後必走的道路,不管是區塊型或是線型的土地,政府手中要有土地,才有可能更彈性處理。

 

10.目前軍方或台糖等國營事業的土地,基本上還是偏向營改、眷改等有目的或基金的背後考量,因此造成此些類型的大面積土地作為整開母地是有困難的。

 

11.跨區整開土地的區位和面積大小也都有關係,若能有一個跨部門整合平台,比較可以共同探討哪些土地是可以使用或調整的。例如目前公設用地的幾個解編來源大多是學校、市場用地、機關用地及墳墓用地等,但這些有很多法律之間互相牴觸的問題,如果能有一個平台透過各相關單位一起盤點跟進行法律解釋,應該可以鬆緩公有土地作為整開母地的限制。

 

12.國防部已於1062月執行營區總檢討,將營區分為兩大類型:第一類型為永久使用營區;第二類型為非永久使用。前者會集中預算將營區整建做為募兵誘因,後者如老舊營區,則會配合部隊搬遷來釋出。經檢討後,現今永久使用營區約24,800多公頃,約占總面積的90%,剩餘非永久使用營區約2,700多公頃,約占總面積的10%。而去年2月營區總檢討內容,包括希望釋出營區進行變現或蓋新式營舍,而這些土地主要透過都市計畫變更為可處分土地,並納營改基金委由國有財產署來進行標售。因此,前開主動檢討其實主要還是為了募兵制及營舍改建。

 

13.國防部亦配合地方政府的重大政策來進行土地的釋出,如松南營區變為特商區,未來營區部隊搬遷後,土地即可活化處分,處分後的受益就可進行營舍整建。而在近幾十年中,國防部已於雙北地區釋出大部分土地,回饋約為40-50%,係依按照地方政府的比例辦理,其他的部分亦有轉換為可處分容積或土地,這是一種雙贏的做法。

 

14.國有土地配合國家的發展政策,目前大面積的土地都採取不標售,以地上權等方式來進行。此外,也會配合中央或地方政府的政策,如社宅或光電產業等來進行土地的釋出,也有很多納入地方政府公辦都更來進行活化。國產署在方案上也願意配合地方政府來做操作,所以國有地納入跨區整開母地應該不是問題。



 
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