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都市計畫公共設施用地專案通盤檢討第七場次專家圓桌會議

  

107105日第七場次專家學者圓桌會議中,提出兩大議題:1.跨區整體開發方式的可行性探討;2.簡易市地重劃實施地區的辦理方式探討等議題,與會者建議如下:

 

1.本次公設專通檢討變更作業原則提到要採公辦跨區整體開發方式辦理,而整體開發中的困難大多是在抵費地或抵價地的比例問題,也就是財務平衡的問題。建議可考慮設計誘因,採額外給予容積獎勵方式辦理,當然獎勵額度也不能太高,例如,可給予法定容積約10%30%之容積獎勵,如果是採市地重劃,也許是10%20%,如果是採區段徵收,也許可以到30%,而這10%30%容積獎勵也許可以因為不同的都市給予不同設計,或是以不同開發方式來設計,可以再做更詳細深入設計。

 

2.容積獎勵建議不是全部給地主,政府仍需要拿回一半,回饋給當地政府及社會大眾,以避免讓利益全部都在地主或投資廠商。至於回饋要回饋什麼,可以考慮回饋樓地板面積,如不能回饋樓地板面積,可以折算為土地或代金,而代金則建議能夠回饋到地方政府的有關建設基金中。如此做的原因,主要係考量因應政府仍會有公設的需求,這樣的公共設施需求可能是長照設施或幼教設施等等,因此可利用所回饋土地興闢這些設施,以創造地主、民眾與政府三贏。

 

3.公設專通檢討變更作業原則係規定整體開發要採公辦方式辦理,惟若依地政司粗估,公設專通整體開發案將可能高達一千多案,為利後續推動執行,建議可探討是否採先行以公劃方式,透過都市計畫先把範圍劃出來,各地方政府再評估其優先順序,如能力、財政等許可,後續再考量是否適宜採公辦或採自辦方式辦理,以加速整體開發之執行推動。

 

4.建議可考量訂6年或一定期限須辦理市地重劃或區段徵收等規定,並考量給予時程獎勵。

 

5.都市計畫法第26條規定,每三年內或五年內至少應通盤檢討一次,依據發展情況,並參考人民建議作必要之變更,對於非必要之公共設施用地,應變更其使用。

 

6.依據都市計畫法第27條之一的第一項規定,細部計畫範圍內的土地權利關係人,當然最主要是地主,他可以依照都市計畫法第24條、27條之一項,自己來捐公共設施用地,透過這樣的機制,公保地也可以有部分的建築用地捐出來,讓另外部分的公保地繼續留著。而若都市計畫範圍內有多個地主,如何讓他們捐出的公保地集中,則是可以透過市地重劃來進行。

 

7.財務可行性是推動市地重劃的一個重要指標,區段徵收亦然。而主計、細計或是市地重劃範圍內衡量因素都不太一樣,會牽動到財務可行性。如果需要跨區做區段徵收的話,固然從平權條例第56條第一項跟土徵條例的第4條第一項,這兩個市地重劃跟區段徵收實施地區有點類似,但是兩者發動要件還是不同,區段徵收公共利益一定強烈大於市地重劃,如要解決公設保留地問題,市地重劃較為妥適,社會性較高。

 

8.有關平均地權條例第61條簡易重劃規定,應不是只有邊界調整而已,亦牽動到整個市地重劃的流程,包括土地的分配,只是沒有做工程而已,但問題是,若沒有工程費用不包括開發建設,那重劃的意義何在?要進駐去裡面幹什麼?地價會不會有影響?依照都市計畫法第7條第4款,優先發展區在10年內要優先建設,那暫緩發展區有沒有推動市地重劃的必要性?因為固然公益性及必要性相較於區段徵收來講,市地重劃是比較低,但是還是要有其公益性及必要性,而在暫緩發展區去推簡易型的市地重劃,其必要性勢必會受到質疑。

 

9.有關簡易市地重劃方式,民眾權益較不清楚,難以辦理分割,若現在為了解決以前過度劃設公設用地衍生取得成本的問題,採用簡易重劃方式辦理,很可能只是把現在的公保地取得問題往後遞延而已,較不適合,也較不符合公平正義原則,若擬推動簡易重劃,建議應先找案例實際模擬操作後,再行決定。未來若工程費仍係由政府負責,則也一樣會產生政府需編列預算解決之財政負擔問題。要不要加強明確裡面的一些規定將其訂定完整,或是建議考量將平均地權條例第61條廢除,都是後續可以研討考量的方向。

 

10.有關跨區市地重劃,因為地價不同及區位好壞差異等問題,應該會影響地主參與意願。而目前參與公設專案通檢或用一般通檢之機制,哪邊較有利地主?地主應該也會自己試算,而民眾是不是可以有所選擇?公設專案通檢中跨區市地重劃是不是強制性?這些問題應先釐清。

 

11.民國91年有提出都市計畫整體開發地區處理方案,在部分通檢或過往案例中,對於早期公設用地,尤其是建物密集地區,針對合法建物有其處理作法,現在要有市地重劃的可行性分析,細部計畫才會通過,作法上有所差異,而目前跨區整體開發並無談論建物密集或違建問題,建議是否可考量運用降低容積方式解決,以加速公保地問題之解決。

 

12.另有關整體開發地區,建議亦可採都更方式,採容積獎勵或是運用其他適宜之方式辦理。

 

13.民眾仍可能會覺得被劃為公設保留地已被限制三、四十年,結果現在又要再次回饋,等同被剝削兩次,這可能是遭受民意阻礙最大的原因之一。但事實上,在這段期間,地主可能已經享受許多賦稅上的優惠,只是民眾不知道或者不提而已。

 

14.公設保留地所在位置,都市發展程度,不同的地點事實上解編的需求也不同,地價也會差很多,這也會影響後續的財務計算。

 

15.市地重劃有公辦和自辦等不同辦理方式,公辦雖比較有公信力,但是某些縣市的承辦能力不足,所以有些應該會有提出自辦的要求,但若採自辦亦會碰到一些問題,例如工程費用灌水,公信力不足等問題,另外亦會有一些有整合上的困難,及如都市更新,有私人契約的問題存在。

 

16.市地重劃過去把一些畸鄰地不方整的土地透過整合變為方整,一般而言,對大地主是較有利的,但對於小地主可能分回去的面積是不夠分配的,勢必要領錢走人,這也會可能會引起反彈,衍生居住正義問題。地重劃方案立意良好,但部分地上物有承租關係,市地重劃中較沒有考慮到此部分,而這些是不是需要補償?在補償上有一些誘因的話,誘因當然要經過設計,容積或許是一種方式,還有沒有其他方式可以讓地主分回的部分再合理一些,建議可以再行研究。

 


 
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